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地价抬升一线城市房价争创新高

2019-11-09 19:10:12来源:励志吧0次阅读

地价抬升 一线城市房价争创新高

当前的市场特征是地价攀涨,房价被推高,高房价形成对有效需求的挤出。一批有效需求需要借助保障房市场来解决住房需求。

随着限价逐渐放开,房价再度被炒作。

先是4月28日,位于外滩董家渡的绿城黄浦湾新房源透露将于5月份推出楼房房源,其中,顶层报价每平米38万元,高区数十套景观房源的价格也超过30万元,面积在平方米。

随后,深圳也被爆出,将首度出现单价20万元以上项目。北京也不甘示弱,位于西三环附近龙湖西宸原着拟于年中对外发售,平房价格12万/平方米起,别墅部分最高可达20万/平方米。近日有消息称,东四环附近的霄云路8号将销售空中四合院,报价或达30万元/平方米。

华润置地北京大区营销管理助理总经理秦江无奈地表示,现在豪宅项目面临的主要问题是被豪宅,属于刚性成本。开发商不得已要先把自己划分到豪宅阵营里让市场认可。

被豪宅化趋势明显

早在四年前,北京豪宅市场就曾出现预售许可证高达30万元/平方米的楼盘。

2011年5月25日,北京钓鱼台七号院有4栋楼取得预售许可证。其中,该楼盘3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。由于受到舆论的强烈关注,该项目的天价盘悄悄从北京市住建委站撤销。据该公司相关知情人士透露,当时的天价房源属于定制产品,至今未售。

与4年前不同的是,北京楼市结构发生重要变化,北京楼市被豪宅化的速度正在加快。近两年,北京五环内住宅用地供应仅14宗,四环内仅有5宗,而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前,五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右,而四环的存量不足1万套。北京中原地产首席分析师张大伟预计,今年北京四环内的新房房价已普遍迈入8万门槛。

在这种情况下,北京单价超过8万元/平米以上的新盘会越来越多。而由于这些地块都在政府要求下配建一定公共建设,如公租房或自住型商品房、商场等,高端住宅项目的纯粹性会越来越低,这给房企打造高端项目设置了很大考验。

龙湖西宸原着便是其中代表。项目所在地块是2014年2月13日,龙湖以总价35.7亿元及竞配5.4万平限价商品房的代价获得,折合楼面价68213元/平方米。如此之高的地价极大程度考验着开发商的产品设计和营销能力,龙湖将项目设计成小高层和别墅两种产品形态。北京龙湖营销总监李亮认为,从市场发展来看,2015年是高端市场分化的一年。高价地推高了房价,市场也会进行伪豪宅、真豪宅的大比拼,不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

去化成交压力

表面上,一线城市部分顶豪项目的价格在迅速上涨,但对开发商来说,价格并不重要,实现成交才是根本。

据亚豪机构统计数据显示,2015年,将有包括西宸原着、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个豪宅项目入市,未来售价均将超过10万元/平米。

豪宅项目扎堆入市,市场成交也日益活跃。据中原地产统计,截至4月28日,今年北京成交的总价5000万元以上的物业达到了104套,创造历史新纪录,而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中,亿元大宅也已经成交签约了3宗。

随着豪宅项目不断增多,2015年北京豪宅市场将会出现一定程度的竞争。对于顶级豪宅而言,地段和产品两个元素都不能少。李昂透露,他们发现新的客户机遇是,由于不动产登记政策的推进,很多客户在整理自己名下的房产,有些房产最早购买的时候都是每平方米五六千元,现在涨到了五六万元,他们就会将几套房子卖掉,置换一个终极居所。

北京豪宅的实际成交价并没有那么夸张。北京住建委站数据显示,截至5月10日,2015年北京市单价5万元以上的豪宅成交570套,成交面积10.78万平方米,成交均价为68139元/平方米,成交总金额73.45亿元。其中单价位于5万-6万元/平方米之间的豪宅成交占比46%,6万-7万元/平方米之间占比26%。成交均价超过10万元/平方米的项目仅有两个,分别是万柳书院和长安太和。其中万柳书院是最高成交价格,为130925元/平方米。

北京房地产协会秘书长陈志表示,当前的市场特征是地价攀涨,房价被推高,高房价形成对有效需求的挤出。一批有效需求需要借助保障房市场来解决住房需求。

并非所有项目都在力争占领房价制高点。陈志表示,在诸多北京四环沿线楼盘价格早已突破8万大关的背景下,首开保利熙悦诚郡项目所在的榴乡桥板块,房价还仍保持在4万~5万,其洼地价值不言而喻。

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